从“20年糊涂账”到每一笔可查？广州2万人大社区7月4日表决，信托制物业如何取“信”？

广州华南新城小区 图源(túyuán)｜每经记者 陈荣浩

在广州番禺区，一个有着20多年(duōnián)历史、2万常住人口的大型社区华南新城(xīnchéng)，正酝酿一场“物业变革”。

6月(yuè)26日，《每日经济(jīngjì)新闻》记者从华南(huánán)新城业主处获悉，该小区7月4日将召开业主大会，除了常规的业主管理、选举业委会委员等议题外，还将表决引入信托制物业服务模式，这在广州尚属首例。

作为合生创展旗下(xià)的老牌社区，华南新城曾因环境优美著称，但随着包干制物业模式下服务质量(fúwùzhìliàng)下滑、财务不透明等问题积弊日深，业主此前两次成立业委会均以失败告终(gàozhōng)。

6月27日，华南新城物业经理(jīnglǐ)林晓林(línxiǎolín)在接受每经记者微信采访时表示：“如果转变为信托(xìntuō)制(zhì)物业模式，对物业公司还是有一定影响的(de)，如经营自主受限、收益分配不灵活等。该模式当下的挑战在于，目前广州的信托制物业还处于探索中，机制运行上可能还不大成熟，需要一定的磨合时间。”

从全国范围看，成都、合肥等地此前已有小区推行信托制物业(wùyè)服务，这一模式能否改写(gǎixiě)“老小区难治”的宿命，也是业内较为(jiàowéi)关心的话题。

20多年不知(bùzhī)钱花哪儿？

华南新城的困境极具(jíjù)代表性。

作为广州早期开发的大型(dàxíng)社区，其采用的包干制物业模式曾(céng)是行业主流，业主按面积缴纳物业费，物业公司自负盈亏。

但随着时间推移，这套模式的弊端(bìduān)逐渐显现。有业主向每经记者直言(zhíyán)：“20多年来，小区公共收益去向不明，社区服务质量也每况愈下(měikuàngyùxià)。”

矛盾的核心在于(zàiyú)资金监管缺位。

包干制下(xià)，物业费全部汇入总部账户，再由总部按预算划拨给小区(xiǎoqū)。“但现实情况是，交的钱怎么花(huā)、花在哪儿，业主基本不知道。”华南新城业主郭先生指出。

那么，信托制是如何破局的(de)？业主方面多次向记者提及财务透明。

与包干制不同，信托制物业的本质是(shì)“资金(zījīn)信托+服务托管”，物业费及公共收益将作为(zuòwéi)信托财产存入银行共管账户，物业企业作为受托人，按约定比例提取(tíqǔ)酬劳，其余资金“以收定支”，专项用于小区服务。

郭先生认为，信托(xìntuō)制(zhì)相比包干制(bāogānzhì)的好处在于，物业公司从服务角色转变为管家角色，以酬金形式获取服务费，剩余物业费仍归全体业主所有，用于小区建设与维护，这种模式将倒逼物业公司主动提升服务品质(pǐnzhì)。

“在该模式下(xià)，业主可通过信息平台查询每笔收支(shōuzhī)凭证，甚至参与预算制定。这相当于(xiāngdāngyú)把物业公司变成‘职业经理人’，业主是‘老板’，对资金使用和服务内容拥有更大话语权。”郭先生比喻道。

华南新城小区 每经记者 陈荣浩(chénrónghào) 摄

那么，华南新城的物业方面又是怎么(zěnme)看待信托制物业服务的？

林晓林表示，不少业主想实行信托制物业服务，其实(qíshí)主要看中的是年度预算的公开透明，以及该模式执行(zhíxíng)后可能提升对物业公司的信任度(xìnrèndù)。

在林晓林看来，物业信托(xìntuō)制本质是酬金制的(de)升级版，重点还是解决业主们的实际问题，提升小区整体服务质量。

中物智库(zhìkù)高级研究员宋子谦接受每经记者微信采访时则表示，信托制模式下，物业公司的协商(xiéshāng)成本有可能会显著增加。

“日常管理中每一笔支出和每一项工作，需要面对每一位(yīwèi)业主可能提出的咨询、质疑和抱怨。而(ér)业主需求千差万别(qiānchāwànbié)、诉求种类繁杂、认知不一而足、素质良莠不齐，协商沟通方面的工作量相比传统物管模式增加了不少。”宋子谦(qiān)说。

从全国范围看，信托制物业在(zài)全国多地已展现潜力。

据新华网此前报道，合肥高新区上铁银欣(tiěyínxīn)花园小区在试点信托制物业模式后，物业费收缴率从70%跃升(yuèshēng)至97%，全年物业投诉量下降到个位数(gèwèishù)。

“成都新津”微信公众号显示，位于成都新津区的一品(yīpǐn)水轩小区，是(shì)2021年该区首批实行信托制物业试点的小区之一，小区采取“线上+线下”双公开形式，公开物业费缴纳和使用(shǐyòng)情况，物业费缴纳率曾一度达到(dádào)100%。

郭先生(guōxiānshēng)提到，推行信托制物业服务有“三道坎”。

“首先，要看小区业委会能否顺利(shùnlì)成立，不同城市成立业委会的难度不一样，相对来说，广州对计票规则、候选人资格(zīgé)等要求更(gèng)严格(yángé)，基层政府对业委会的态度也更谨慎。此外，还存在业主认知与利益(lìyì)博弈的问题，业主间的表决可能也存在分歧。另外，物业公司与业主间需要‘信任重建(chóngjiàn)’，因为信托制意味着利润压缩，还存在后续与物业公司磨合的问题。”郭先生说。

克而瑞物管研究总监(zǒngjiān)马燕娇认为，目前多数城市小区在推行信托制物业服务时有两大难点(nándiǎn)。

一方面，当前《中华人民共和国民法典》等未明确信托制物业的法律定位，缺乏对账户权属、业主表决权、物业公司违约责任(wéiyuēzérèn)等细节的强制规范，实践中易引发纠纷(jiūfēn)；另一方面，存在流程(liúchéng)重构成本，双账户体系复杂化，共管账户需银行(yínháng)、业主代表、物业三方协同，资金划转审计成本显著增加，老旧小区业主可能(kěnéng)抵触分摊。

马燕娇还提到，虽然信托制物业会使小区的财务更加透明，但该模式(móshì)同样无法绕过(ràoguò)“低收费-高(gāo)成本”剪刀差和业主自治薄弱等深层矛盾(máodùn)，易形成“透明下的服务滑坡”，尤其是资源匮乏的老旧小区，可能因成本矛盾放大而适得其反，关键仍(réng)在于小区支付能力与组织成熟度。

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